《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》政策解读

信息来源: 时间:2021-05-20

2016年3月29日,市人民政府印发了《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(以下简称《意见》),为便于更好的理解《意见》精神,现解读如下:

    一、出台背景

    为规范黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿工作,顺利推进城市建设,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华共和国物权法》(《民法典》)、《中华人民共和国房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规,结合我市实际,市人民政府制定出台了本《意见》,以及根据市政府常务委员会决定,市房管局(与市住建局机构整合)出台了《黄冈市国有土地上房屋征收与补偿相关参考标准》更好的便于辅助《意见》的实施,对项目房屋征收制定征收与补偿安置方案提供具体的可行性依据。

当前,我国正处于改革发展的关键阶段,《意见》的出台,旨在落实党中央、国务院高度重视制定房屋征收补偿政策工作。关系到群众切身利益,关系到工业化、城镇化进程,关系到现代化建设全局。进一步规范国有土地上房屋征收补偿活动,维护国家、单位、集体、个人利益,保障被征收人合法权益。为了帮助地方政府及相关工作人员学习和了解本《意见》,市住建局组织市房屋征收办同志撰写了《意见》政策解读,希望通过对《意见》制定的背景、主要问题的处理、条文阐述等介绍,为相关工作人员及群众提供参考。

二、主要内容

《意见》共五条,主要内容有:

(一)制定依据(前言)

《意见》依据《中华共和国物权法》(《民法典》)、《中华人民共和国房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关等相关法律法规制定。

(二)明确适用范围(第一条)

本实施《意见》适用于黄冈市区行政区域内国有土地上单位、个人房屋征收与补偿。

明确只能为了公共利益的需要为前提,对市区行政区域内国有土地上单位、个人房屋实施征收,不适用于集体土地征收。国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由《条例》和《土地管理法》调整的。根据《宪法》和《物权法》(《民法典》)的有关规定,城市的土地属于国家所有,法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有。因此,本《意见》适用于黄冈市区行政区域内国有土地上征收活动,但不限于城市规划区内。本《意见》不仅适用被征收房屋所有权人,且适用于因历史原因形成的公房承租人。

(三)征收与补偿原则(第二条)

遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公正公平的原则。

依法行政是依法治国的重要内容,《国务院关于加强法制政府建设的意见》(国发〔2010〕33号)明确,要加强行政决策程序规则,推进行政决策的科学化、民主化、法治化。把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序。公平补偿,一方面是指补偿与被征收财产价值相当,体现政府征收虽然有强制性,但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏;另一方面是对被征收人应当适用统一的标准,体现被征收人之间的公平。

(四)明确征收主体及职责分工(第三条)

市人民政府负责本市行政区域内国有土地上房屋征收工作;市住建局(原房管局)辅助本市房屋征收与补偿的管理工作,并承担市区房屋征收与补偿方案的审核、监督等工作;黄州区人民政府为市区范围内房屋征收主体,下达征收决定和补偿决定;区政府确定征收部门;征收部门可委托征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收是政府行为,房屋征收与补偿的主体应当是政府,房屋征收与以前的房屋拆迁不同,房屋征收决定、补偿决定、申请人民法院强制执行都将以政府名义作出。考虑目前地方机构设置和职能分工不同,《条例》规定市、县级人民政府确定一个房屋征收部门具体负责房屋征收的组织实施工作。房屋征收部门的设置可以有以下两种形式:一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门;二是在现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)中,确定一个部门作为房屋征收部门。《条例》禁止房屋征收实施单位不得以营利目的实施征收活动。因此,《条例》规定了征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。委托事项一般包括:协助进行产权调查、登记;协助编制征收补偿方案;协助政策宣传、解释,就征收补偿的具体问题与被征收人协商;协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织被征收房屋的拆除等工作。

(五)征收与补偿(第四条)

征收范围内未经登记建筑应由相关部门进行认定,其结果作为征收补偿依据;对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;违法建筑和超出批准期限的临时建筑不予补偿(相关认定工作在征收与补偿安置方案依法予以明确)。

1.补偿方式实行货币补偿和产权调换二种方式,由被征收人自行选择。

选择货币补偿方式的(房屋被征收人选择货币补偿的,被征收房屋建筑面积确定应与选择产权调换方式的建筑面积保持一致),由依法选定或确定的房地产价格评估机构,参照周边类似房地产的市场价格进行确定房屋补偿基准价格,并计算房屋补偿价值给予货币补偿(类似房地产既包括了被征收房屋的价值,也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价格。被征收私有房屋为集体所有土地的,房屋前后空闲地为集体所有,个人不享有补偿权益)。

选择产权置换方式的,由征收人提供产权调换房(就地还建或选址还建,具体方式在征收与补偿安置方案中依法予以明确)。被征收人签订协议后,征收部门与被征收人结清被征收房屋与产权调换房屋面积的差价。

2.被征收房屋补偿:被征收房屋价值及室内装饰、装修补偿;被征收房屋附属设施(含地面附着物、建(构)筑物)价值补偿;搬迁及临时安置补偿;停产停业损失补偿(征收活动中依法予以评估确定价值。政府发布房屋征收公告之前自行停产停业的一律不给予停产停业损失补偿

3.被征收房屋补助及奖励:签约奖;群众积极带动签约奖;困难补助(征收与补偿安置方案中依法予以明确标准)。

4.住房保障:被征收人符合住房保障条件的,应优先给予住房保障。对家庭住房建筑面积不足40平方米且被认定是唯一住房的被征收人,按40平方米给予补偿(征收与补偿安置方案中依法予以明确)。

5.面积补助:分个人成套住宅房屋与私有自建房屋两种户型结构。

被征收住宅房屋为房改房、商品房建筑面积公摊系数低于产权调换房屋面积系数的,对被征收人按照不超过被征收房屋建筑面积的12%给予面积补助(征收与补偿安置方案中依法予以明确)。

被征收住宅房屋为自建房的面积补助分别计算,主体建筑面积为一层结构按1:1.2予以计算补助面积;二层结构按1:1.1予以计算补助面积;三层以上(含三层)按1:1计算不予补助(征收与补偿安置方案中依法予以明确)。

6.住改非的停产、停业损失补助。

征收个人住宅房屋,在征收公告之日前被征收人自行改变房屋用途、作为经营性用房使用的,按照住宅房屋给予补偿(政府发布房屋征收公告之前自行停产停业的一律不给予停产停业损失补偿),对其经营面积部分原则按照不超过经营性用房与住宅房屋市场评估价差额的50%给予一次性补助(征收与补偿安置方案中依法予以明确标准)。

(六)其他规定(第五条)

1.黄冈市区国有土地上的房屋征收补偿方案经市住建局(原房管局)初审,并报告市政府后实施。

2.本《意见》由市住建局(原房管局)负责解释。

3.本《意见》自2016年3月18日起实施。

4.市区范围内棚户区、城中村改造项目中集体土地上的房屋征收与补偿,可参照本《意见》实施。

5.市区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作中违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及本《意见》的,按相关法律规定处理。

 

 

 

                       黄冈市住房和城乡建设局

                           2021年5月17日


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