黄双改办发[2013]1号 黄冈市区城市棚户区和城中村改造工作实施方案

发布时间:18年07月13日 来源: 作者: 点击数:

为加快市区城市棚户区、城中村改造步伐,改善城市环境,提高城市品味,完善城市功能,提高人民群众居住条件和生活质量,根据国务院《国有土地上的房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)以及市政府《关于加快推进城市棚户区、城中村改造工作的指导意见》,结合实际,制定本方案。

一、改造项目确定

黄州区政府、开发区管委会在充分调查论证的基础上,将要纳入改造的项目报市城市棚户区、城中村改造领导小组办公室(以下简称“市两改办”),市两改办组织住建、规划、国土、发改、财政、房管等相关部门审核,报市政府批准。

二、项目实施审批程序

经市政府批准纳入城市棚户区、城中村改造的项目,按以下程序审批:

棚户区改造项目实施审批流程:

(一)项目实施审批阶段。项目实施审批阶段是指从黄州区政府、开发区管委会编制项目策划书到国土部门发布土地收回公告的整个过程。
  1、黄州区政府、开发区管委会编制项目策划书,对改造区域内房屋、土地权属调查摸底。项目策划书应包含以下内容:
  (1)城市棚户区改造项目的范围;
  (2)各类房屋及所有权人调查摸底情况,各类土地及土地使用权人调查摸底情况;

3)规划初步设计方案;

4)房屋征收安置补偿方案(包括社会稳定风险评估);

5)主管部门对改造片区房屋征收意见和相关资料;

6)项目改造可行性报告(改造成本核算)。
  2、黄州区政府、开发区管委会将编制的项目策划书报市“两改”办,市“两改”办组织住建、财政、发改、房管、规划、国土、土地储备及相关部门共同审核后,报请市政府批准。
  3、规划初步设计方案报市规划局,组织规划咨询论证,提请规划专题会审定。
  4、市规划局核定《建设用地规划设计条件》及《建设用地规划红线图》。
  5、黄州区政府、开发区管委会将编制的项目修建性详规报市规划局,提请规划专题会审定。
  6、黄州区政府、开发区管委会发布房屋征收公告、市土地储备中心收购储备土地、国土部门发布土地收回公告。

7、属于集体土地的,市国土部门负责土地征收和农用地转用报批审批手续的报批。
  (二)建设实施审批阶段。建设审批阶段是指城市棚户区改造项目从土地“招、拍、挂”到办理房屋登记的整个过程,以黄州区政府、开发区管委会为主体,完成房屋征收任务,按照“先建安置房、后项目开发”的时序组织项目建设,相关部门做好跟踪服务。
  1、建设单位参加土地“招、拍、挂”,取得土地使用权;
  2、办理土地登记手续、土地使用权证;
  3、办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;
  4、办理文物考古勘探、地质勘察手续,编制环评报告,取得环保部门批复;
  5、发改部门出具项目核准文件;
  6、联合图审(建设、消防、人防、气象);
  7、住建委图审批复;
  8、公共资源交易中心办理工程招投标手续;
  9、住建委办理施工许可证;
  10、项目建设进度符合标准,房管局办理预售许可证;
  11、项目竣工,住建委组织竣工联合验收;
  12、项目竣工验收合格,开发建设单位申请办理房产测绘、办理房屋登记。
  “城中村”改造项目实施审批流程:
  (一)项目启动阶段
  1、拟实施城中村改造的行政村或社区(以下简称“村”),广泛征求村(居)民意见,组织召开全体村(居)民大会讨论并票决,获得多数村(居)民同意后,向街道办事处、黄州区政府、开发区管委会提出申请。
   
申请材料包含:请示、征求意见及全体村(居)民大会表决情况。
  2、黄州区政府、开发区管委会审核同意后,对村(居)人口、土地、房屋、资产等基本情况进行登记,委托具有相应资质的房地产价格评估机构开展房屋征收房地产评估工作,组织村(居)拟定城中村改造方案,经村(居)民代表大会票决后,将相关申报资料汇编《城中村改造项目策划书》后呈报市两改办。
   
《城中村改造项目策划书》内容主要包括:
  (1)实施城中村改造的请示、征求意见及全体村(居)民大会表决情况。
  (2)对本村基本人口、房屋、土地、资产调查摸底并锁定相关数据、现状后形成的登记成果。
  (3)对本村产业人口、产业面积和还房人口、安置面积分别进行张榜公布,接受群众监督后形成的相关材料。
  (4)安置房的规划、户型、面积等公示及征求意见结果。
  (5)广泛征求意见后拟定的《城中村改造项目房屋征收补偿安置实施方案》。
  (6)城中村改造预算方案。
  城中村改造预算方案由黄州区政府、开发区管委会负责审查、批准,报市两改办备案。
  (7)《城中村改造项目专项规划》。
  (8)城中村改造需配套的工作方案。包括村改居工作方案、村民变居民身份及户籍变更工作方案、劳动就业和社会保障工作方案、清产核资及集体经济组织改造工作方案等,可在项目实施过程中另行呈报。
  (9)项目投资合作框架协议书。
  (二)项目实施审批阶段
  3、市两改办组织住建、发改、规划、房管、国土、土地储备中心、社保、财政、农业、公安、民政、城管等部门和黄州区政府、开发区管委会对《城中村改造项目策划书》进行论证、审查,报请市政府批准后,由黄州区政府、开发区管委会组织实施。
  4、黄州区政府、开发区管委会呈报办理城中村改造手续。
  (1)报请规划部门办理建设用地红线手续,规划方案提请规划专题会审定,市规划局办理《建设用地规划设计条件》及《建设用地规划红线图》;
  (2)报请国土部门组织材料,办理土地征收和农用地转征建设用地手续;
  (3)报请公安部门对村民身份转变为居民进行确认、转籍;
  (4)报请民政部门对“村改居”进行确认,批复实施“村改居”;
  (5)报请社保部门核定参保人员及缴费基数,批准纳入社保范围。
  5、黄州区政府、开发区管委会依据《建设用地规划设计条件》,组织编制城中村改造项目修建性详规报规划专题会审定。
  (三)土地出让阶段
  6、黄州区政府、开发区管委会组织具有资质的房地产价格评估机构核算房屋征收补偿安置成本、土地出让成本,并就还建及开发等出让用地底价、土地出让条件提出建议,分别报国土、土地储备中心、规划局审查确认后启动“招、拍、挂”程序。
  7、摘牌单位竞得土地后,与黄州区政府、开发区管委会签订项目正式投资协议;与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》,国土部门办理集体土地变更为国有土地手续并发布土地征收公告,核发《国有建设用地使用权证》;规划部门核发《建设用地规划许可证》。
  8、投资主体将房屋征收补偿资金存入专用账户,并签订征收补偿安置资金使用三方监管协议。黄州区政府及市政府授权开发区管委会发布房屋征收公告,启动房屋征收。
  (四)项目实施阶段
  以黄州区政府、开发区管委会为主体,完成房屋征收任务,按照“先建安置房、后项目开发”的时序组织项目建设,相关部门做好跟踪服务。
  1、建设单位办理建设工程规划许可证;
  2、建设单位办理文物考古勘探、地质勘察手续,编制环评报告、环保部门批复;
  3、发改部门出具项目核准文件;
  4、联合图审(建设、消防、人防、气象);
  5、住建委图审批复;
  6、公共资源交易中心办理工程招投标手续;
  7、住建委办理施工许可证;
  8、项目建设进度符合标准,房管局办理预售许可证;
  9、项目竣工,住建委组织竣工联合验收;
  10、项目竣工验收合格,开发建设单位申请办理房产测绘、办理房屋登记。

三、项目招商工作程序

1、改造项目面向国内外房地产投资开发商及风险投资机构(以下简称意向投资开发机构)进行招商,鼓励企业、社会资本参与改造。

2、意向投资开发机构必须具有独立法人资格、良好的财务状况及商业信誉、且具有与项目投资相适应的商业运作能力,具有与承接城市棚户区、城中村改造及城中村改造项目相对应的资质。

3、市两改办负责组织市相关部门、黄州区、开发区及相关社区、村对意向投资开发机构进行资质、实力、技术力量、业绩、诚信等方面的审查,审查结果报市政府审定,经审查选择3个以上具备资格的意向投资开发机构,向改造区域群众公示,公示无异议,依照招投标程序选择意向投资开发机构。

4、意向投资开发机构在项目进行中需要抵押贷款的,不得将改造项目还建安置用房和土地作为抵押,抵押贷款必须优先用于原改造区域村()民还建安置房建设。

5、取得开发资格的意向投资开发机构,必须在项目所在地注册登记公司,改造项目产生的税金必须全额在注册地缴纳。

6、意向投资开发机构在改造过程中必须严格履行合同所规定的责任和义务,如发生违约行为,城市棚户区、城中村改造工作机构有权按合同扣除保证金,取消其参与黄冈市区城市棚户区、城中村改造资格。

四、房屋征收补偿工作程序

被市两改办确定房屋征收的项目,规划红线范围内的房屋、构筑物及附属设施需全部征收(规划予以保留的除外)。

(一)房屋征收主体:黄州区辖区范围内征收主体为黄州区政府、开发区辖区内征收主体为市政府授权开发区管委会。

(二)房屋征收部门:黄州区范围内征收部门为黄州区住建局,开发区范围内征收部门为开发区管委会建设局。

(三)房屋征收实施单位:项目所在的部门或单位。

(四)房屋征收及补偿签约期限:自房屋征收公告发布之日起,房屋征收及补偿签约期限为150天。

(五)房屋征收工作程序:

1、依照建设单位申请,政府依规启动房屋征收程序。

2、房屋征收部门按照条例规定拟定具体的征收方案,报市区政府,经房屋征收主体组织有关部门论证后在征收范围内予以公布,征求公众意见,征求意见期限为30天。若多数被征收人认为方案不符合条例规定的,房屋征收主体应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,根据听证会情况修改方案,并将修改的情况及时公布。

房屋征收主体作出房屋征收决定后,在房屋征收范围内及时予以公告。房屋征收与补偿严格按照国家有关条例规定执行。

3、房屋征收范围确定后,任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰、装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿,并由相关执法部门予以依法查处。

4、组织被征收人协商选定或通过多数决定或随机选定房地产机构评估机构。房地产评估机构确定后,被征收人应提供房屋所有权证、土地证或规划许可证等相关证件,由房地产价格评估机构对各类房屋按照区位、证载用途、建筑面积、成新率及装饰装修、附属物等分类逐户进行测量、评估,提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告并予以公示。被征收人或房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

5、审核被征收人的房屋所有权证、土地证、规划许可证、房屋契证、水表、电表、固定电话、有线电视等相关证件及票据后,与被征收人签订《房屋货币补偿协议》或《房屋产权置换协议》,同时收回被征收人上述证件及相关票据,并建立档案。

6、房屋征收部门与被征收人在方案确定的补偿签约期限内达不成货币补偿协议或产权调换协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的房屋征收主体,按照方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提行政诉讼的,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由房征收主体依法申请人民法院强制执行。征收补偿完毕后,房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

7.房屋征收部门完成用于产权调换的安置房建设(安置房应符合基本居住条件),并经相关部门验收合格,组织被征收人回迁,统一办理土地及房屋所有权证。

8、房屋征收部门在房屋征收补偿完毕后,应当及时向土地房屋权属登记机构申请被征收房屋权属证书注销登记工作。

(六)房屋征收补偿

1、房屋征收补偿采取货币补偿和产权置换两种方式,由被征收人自由选择。

2、被征收人选择货币补偿的,其货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

3、被征收人选择产权置换的:

1)单位职工的房改房按照原居住房屋建筑面积等面积还建;

2)社区居民户住房(同时拥有房屋所有权证、国有土地使用证)的征收补偿置换标准:

①总层数为一层的房屋,按其第一层的建筑总面积1:1.2予以还房。

②总层数为二层的房屋,按其建筑总面积1:1.1予以还房。

③总层数为三层(含三层)以上的房屋,按其建筑总面积1:1予以还房。

④每户被征收房屋建设面积超过360平方米,超过部分不予还建,按房屋评估价格予以补偿。

4、拆除非公益事业房屋的附着物,不作产权置换,由征收人给予货币补偿。

5、对临路(街)用于经营活动的住宅房屋,被征收人在征收前已依法取得工商营业执照,征收时正在营业且依法纳税的,可根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素,按照房地产市场评估价给予货币补偿,或按原建筑面积还建门面。对单位非住宅房屋,地上建筑物和土地分别计价补偿。

6、被征收房屋土地属于国有出让用地的,按出让土地剩余年限予以评估另行补偿。

7、货币补偿和产权置换以被征收房屋的所有权证书或建设工程规划批准文件载明权属、面积、性质为准,对历史形成的无审批手续、但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地、且他处无住房的,可按照评估金额给予补偿或还建安置。违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑,给予适当补偿。未经登记的建筑和临时建筑的认定处理,房屋征收部门组织国土、规划、住建、城管、房产等相关部门依法对未经登记的建筑和临时建筑进行调查、认定和处理,房屋征收部门将结果在征收范围内公布。

8、实行产权置换需要过渡的,应给予被征收户相应的过渡安置费。安置房为框架结构的,过渡期不超过36个月。过渡期限从签订补偿协议并腾空房屋之日计算,到安置房交付次月止。

9、停产停业损失补偿一律采取货币补偿方式进行。被征收人选择货币补偿的,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定停产停业损失补偿费,一次性补偿给被征收人;被征收人选择产权调换的,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定停产停业损失补偿费,每月定期支付停产停业损失补偿费。停产停业期限按实际过渡期计算。在规定的过渡期限内,征收主管部门按征收的建筑面积提供了非住宅临时安置房的,不支付停产停业损失补偿费。

五、社会管理

城中村实施改造后,可依法撤销原村委会,组建社区居民委员会;可依法将城中村中无地村民农业户口变更登记为城市居民户口,并按有关政策规定纳入城市社会保障体系,市政公用设施管理纳入城市统一管理范围,按城市管理体制和标准执行。支持、鼓励城中村集体资产实行股份制改造、改革,发展城市现代服务业,培养社区经营性产业,成为适应社会主义市场经济管理体制、经营机制和分配方式的经济实体,达到明晰集体资产权属、维护集体经济组织及其成员合法权益、促进改制后持续健康发展的目的。

六、保障措施

(一)各有关部门要进一步解放思想,提高认识,切实建立棚户区、城中村改造项目审批“绿色通道”,将改造项目作为市区重点项目,一次性告知,限时办结。

(二)各有关部门要依法依规,加强对改造项目的监管,确保安置房建设资金及时拨付到位,确保工程顺利进行,确保工程质量合格,市政配套建设及时交付使用,并依法保障建设单位、业主、居民和其他利害关系人的合法权益。对项目改造过程发生的各类违法行为,要坚决依法查处;对查处不力,导致严重后果的,要严肃追究有关责任人员的责任。

(三)各级纪检监察机关要全程参与项目改造工作的监督和管理,治庸问责不留情面,确保改造项目公正、公开、公平操作。

(四)各有关部门要加强组织领导,组建强有力的工作专班,建立和完善“市区联动、以区为主、部门协作、街道实施、村民主动、逐步推进”的工作机制,形成齐抓共管,上下联动的工作格局,确保改造项目顺利实施。

 

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